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國土資源部、住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知(節選)

來源:本站 編輯:admin 發布日期:2014-05-05 16:23:01 點擊數:11151

國土資源部 住房和城鄉建設部關于進一步加強

房地產用地和建設管理調控的通知

國土資發【2010】151號

  各省、自治區、直轄市國土資源廳(國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規劃和國土資源管理局)、住房城鄉建設廳(建委、房地局、規劃局),副省級城市國土資源行政主管部門、住房城鄉建設(房地產、規劃)行政主管部門,新疆生產建設兵團國土資源局、建設局,各派駐地方的國家土地督察局:

  為貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號,以下簡稱“國發10號文件”)確定的工作任務,進一步加強房地產用地和建設的管理調控,積極促進房地產市場繼續向好發展,現就有關工作通知如下:

一、統一思想,加強部門協調配合

  地方各級國土資源、住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)主管部門要深入學習領會國發10號文件的指導思想、任務要求和政策規定,充分認識進一步加強房地產用地和建設的管理調控,是堅決貫徹落實國發10號文件政策、繼續抑制房價上漲、促進房價地價合理調整的重要任務,是增加群眾住房有效供給、維護群眾切身利益的迫切需要,是促進城市建設節約用地、科學發展的重要舉措。

  各級國土資源、住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)主管部門要統一思想認識,明確工作職責和任務,在政府統一領導下,加強協作、形成合力,從當地房地產市場實際出發,在嚴格執行法規政策、加強管理監督、認真查處違法違規行為等各項工作中主動協調配合,落實各部門責任,努力開展工作,促進房地產市場持續向好發展。

二、強化住房用地和住房建設的年度計劃管理

  地方各級住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)、國土資源主管部門要按照住房建設規劃和編制計劃的要求,共同商定城市住房供地和建設的年度計劃,并根據年度計劃實行宗地供應預安排,共同商定將確定的保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊。省級市和市縣國土資源主管部門應及時向社會公布供地計劃、供地時序、宗地情況和供地條件,接受社會公眾監督,正確引導市場預期。要根據住房建設計劃落實情況,及時合理調整供地計劃。要在確保保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量70%的基礎上,結合各地實際,選擇地塊,探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。在房價高的地區,應增加中小套型限價住房建設供地數量。要在盤活利用存量土地的同時,對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地以及農轉用計劃指標,應優先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。沒有完成上述住房供地計劃的地方,不得向大戶型高檔住房建設供地。

三、加快推進住房用地供應和建設項目的審批

  (一)加強保障性住房用地監管。省級住房城鄉建設主管部門要監督市、縣按確定的保障性住房、政策性住房的建設任務,盡快編制建設項目、落實資金。省級國土資源主管部門要督促市、縣依據項目確定和資金落實情況,及時辦理供地手續。對已供應的保障性住房建設用地,市、縣住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)等部門要督促建設單位抓緊做好開工前期工作,促其按期開工建設。要加強對保障性住房項目建筑設計方案的審查,嚴格落實國家關于保障性住房的建筑面積控制標準,嚴格按照規劃要求同步建設公共配套設施。

  對已供應的各類保障性住房用地,不得改變土地性質和土地用途,不得提高建設標準、增加套型面積。對改變上述內容的保障性住房建設項目,有關主管部門不得辦理相關手續,已作為商品住房銷售的,要依法沒收違法所得并處以罰款。

  (二)加快住房建設項目的行政審批。市、縣國土資源、住房城鄉建設(房地產、規劃)主管部門要共同建立保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道,規劃主管部門要在受理后10天內核發建設用地規劃許可證,國土資源主管部門要在受理后10天內核發國有土地使用證,規劃主管部門要在受理后60天內核發建設工程規劃許可證,建設主管部門應當要求限時進行施工圖審查和核發施工許可證,房地產主管部門要嚴格按規定及時核發商品房預售許可證。各部門要及時互通辦理結果,主動銜接,提高行政辦事效率,加快住房項目的供地、建設和上市,盡快形成住房的有效供應。

四、嚴格住房建設用地出讓管理

  (一)規范編制擬供地塊出讓方案。市、縣國土資源主管部門要會同住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)主管部門,依據土地利用規劃和城鎮控制性詳細規劃協調擬定住房用地出讓方案。對具備供地條件的地塊,規劃、房地產主管部門要在接到國土資源主管部門書面函件后30日內分別提出規劃和建設條件。擬出讓宗地規劃條件出具的時間逾期一年的,國土資源主管部門應當重新征求相關部門意見,并完善出讓方案。

  土地出讓必須以宗地為單位提供規劃條件、建設條件和土地使用標準,嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定,不得將兩宗以上地塊捆綁出讓,不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調查和確權登記,確保地類清楚、面積準確、權屬合法,沒有糾紛。

  (二)嚴格制定土地出讓的規劃和建設條件。市、縣規劃主管部門應當會同國土資源主管部門,嚴格依據經批準的控制性詳細規劃和節約集約用地要求,確定擬出讓地塊的位置、使用性質、開發強度、住宅建筑套數、套型建筑面積等套型結構比例條件,作為土地出讓的規劃條件,列入出讓合同。對于中小套型普通商品住房建設項目,要明確提出平均套型建筑面積的控制標準,并制定相應的套型結構比例條件。要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設,住宅用地的容積率指標必須大于1。

  市、縣住房城鄉建設(房地產、住房保障)主管部門要提出限價商品住房的控制性銷售價位,商品住房建設項目中保障性住房的配建比例、配建套數、套型面積、設施條件和項目開竣工時間及建設周期等建設條件,作為土地出讓的依據,并納入出讓合同。

  土地出讓后,任何單位和個人無權擅自更改規劃和建設條件。因非企業原因確需調整的,必須依據《城鄉規劃法》規定的公開程序進行。由開發建設單位提出申請調整規劃建設條件而不按期開工的,必須收回土地使用權,重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

  (三)嚴格土地競買人資格審查。國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時,除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買(投標)保證金外,還應提交競買(投標)保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明。

  根據國發10號文件規定,對發現并核實競買人存在下列違法違規違約行為的,在結案和問題查處整改到位前,國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動:

  1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的;

  2.存在非法轉讓土地使用權等違法行為的;

  3.因企業原因造成土地閑置一年以上的;

  4.開發建設企業違背出讓合同約定條件開發利用土地的。

  各級國土資源主管部門必須嚴格執行國發10號文件有關規定和上述規定,要及時將發現并核實有違法違規違約企業的名單、問題和查處結果入網上傳到國土資源部門戶網站的中國土地市場網頁,不執行或弄虛作假的,按有關法規紀律規定嚴肅追究有關人員責任。1

  (四)嚴格劃撥決定書和出讓合同管理。各類住房建設項目應當在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內開工建設,自開工之日起三年內竣工。綜合用地的,必須在合同中分別載明商業、住房等規劃、建設及各相關條件。市、縣國土資源主管部門要會同住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)主管部門,研究制定違反土地劃撥決定書和出讓合同應約定的條件、規定和要求的違約責任及處罰條款,連同土地受讓人對上述內容的承諾一并寫入土地劃撥決定書和出讓合同,確保以保障性為重點的各類住房用地、建設和銷售等按照國家政策落實到位。

五、加強對住房用地供地和建設的監管

  (一)加強房地產用地供應監管。各省(區、市)國土資源主管部門要加強對住房用地出讓公告和合同約定內容的適時監管,對市、縣發布的公告中存在捆綁出讓、超用地規模、“毛地”出讓、超三年開發周期出讓土地的,要責令立即撤銷公告,調整出讓方案重新出讓。土地出讓成交后,要協商規范合同約定內容,統一電子配號后方可簽定合同。市、縣國土資源主管部門要嚴格執行房地產用地開竣工申報制度,依托土地市場動態監測和監管系統,及時清理開工、竣工的房地產項目,定期對已供房地產用地的開竣工、開發建設條件執行等情況進行實地巡查,發現有違法違規問題的,必須依法依紀追究責任。

  (二)加強住房建設項目開發過程的動態監管。市、縣國土資源、住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)主管部門要加強對房地產開發企業在土地開發利用、住房建設和銷售的全程動態監管。應按照各自職責,認真審核審批,發現有違法違規違約行為的,必須終止企業相關行為、停辦相關手續,及時通告并由業務主管部門負責,共同依法依規查處。房地產開發項目竣工驗收時,住房城鄉建設主管部門要會同國土資源主管部門對開發企業及建設項目履行用地合同約定的各類條件及承諾情況進行核查。

  市、縣住房城鄉建設主管部門要全面加強對住宅工程、特別是保障性安居工程的質量監管,重點對勘察、設計、施工、監理等參建單位執行工程建設強制性標準的情況進行監督檢查,強化住宅工程質量責任落實。在工程質量監管中發現的問題,要及時查處,并告知國土資源主管部門。

六、加大違法違規行為清理查處力度

  (一)嚴格查處囤地炒地閑置土地行為。省級國土資源主管部門要采取得力措施,督促市、縣國土資源主管部門加快查清處理閑置土地。對企業自身原因造成土地閑置的,必須依法堅決查處。對政府及部門原因造成土地閑置的,住房城鄉建設部門要積極配合國土資源主管部門,聯合限期查辦。對未達到法律法規規定的土地轉讓條件轉讓房地產用地等囤地炒地的行為,要及時依法依規嚴肅查處,應當依法沒收違法所得,并處罰款。對違規違法辦理相關用地手續的部門和人員,省級國土資源主管部門要按有關規定追究責任人責任。

  (二)嚴格查處擅自調整容積率行為。市、縣規劃主管部門應會同國土資源主管部門,嚴格按照已確定的容積率指標對開發宗地進行規劃許可和建設項目竣工核驗。對已供土地分期開發的建設項目,應統一規劃設計,各期建設工程規劃許可確定的建筑面積的總和,必須符合容積率指標要求。堅決制止擅自調整容積率等問題,嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為。

  (三)嚴格查處商品住房建設和銷售的違法違規行為。市、縣住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)主管部門要依據法律法規,對房地產開發企業擅自突破住房套型結構比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式要求等行為進行處罰,并及時向國土資源、價格、金融等主管部門通報違法違約企業名單。房地產主管部門要會同有關部門建立市場動態監管制度,開展商品住房銷售現場的日常巡查和實地檢查,在商品住房預售環節及時發現并嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價等違法違約行為。

  市、縣國土資源主管部門要聯合住房城鄉建設主管等部門,及時查處違反規定向別墅項目供地和未經批準改變項目規劃建設條件建設別墅的行為。

  (四)加大違法違規房地產用地信息公開。省(區、市)國土資源主管部門要按季度將發現和查處違法違規房地產用地的情況,在當地媒體和國土資源部門戶網站的中國土地市場網頁上向社會公布,接受公眾監督,同時將有違法違規行為的房地產企業名單,及時抄送住房城鄉建設、國有資產、工商、金融及監管、證券等部門,配合相關部門認真落實國發10號文件有關規定。每季度末,各省(區、市)國土資源主管部門要將有關情況報國土資源部,由國土資源部統一向社會通報。

  國土資源部、住房和城鄉建設部將按照國發10號文件的要求,對本通知貫徹落實情況進行指導監督和檢查。


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